1. Đặc điểm tranh chấp về quyền sử dụng đất

Thuật ngữ “tranh chấp quyền sử dụng đất” (QSDĐ) đã được đề cập đến trong Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ nhưng cho đến nay, khoa học pháp lý vẫn chưa có khái niệm cụ thể về “tranh chấp quyền sử dụng đất”; các văn bản pháp luật về đất đai thường sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”.

Trong Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp QSDĐ” được thay bằng khái niệm “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất”. Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Quy định này đã đem lại nhiều cách hiểu khác nhau về chủ thể, đối tượng và mục đích giải quyết tranh chấp đất đai. Vậy, tranh chấp đất đai có phải là tranh chấp về QSDĐ hay bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính hay không… thì vẫn chưa có văn bản giải thích, hướng dẫn.

Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy quan hệ về đất đai lại càng trở nên nhạy cảm trong đời sống pháp luật. Vậy tranh chấp đất đai được giải quyết như thế nào?

Trong thực tế, tranh chấp về QSDĐ rất phổ biến, đa dạng cả về hình thức và nội dung của tranh chấp. Tranh chấp này có mối quan hệ gắn bó với nhiều loại quan hệ pháp luật như thừa kế, ly hôn, chia tài sản chung của vợ chồng, quan hệ hợp đồng,… nên rất phức tạp, nhiều trường hợp tranh chấp gay gắt, quyết liệt. Tranh chấp QSDĐ thường diễn ra dưới các dạng cơ bản sau đây:

• Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ (tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích đất nào đó hoặc một phần trong diện tích đó). Khi giải quyết tranh chấp này, Tòa án phải xác định ai là chủ thể có QSDĐ. Đây là dạng tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dich về đất và tranh chấp thừa kế QSDĐ. Dạng tranh chấp này thường biểu hiện dưới các hình thức như: Tranh chấp về đòi lại QSDĐ do bị lấn chiếm, do bị người khác sử dụng hoặc tranh chấp về ranh giới đất liền kề, lối đi, cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng lặp diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng,…
• Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ). Trong dạng tranh chấp này, một bên chủ thể là người đang sử dụng đất hợp pháp không có ai tranh chấp nhưng khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình thì phát sinh tranh chấp.  Các tranh chấp ở dạng này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu,… Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung.
• Tranh chấp về thừa kế QSDĐ, tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ, tranh chấp về tài sản gắn liền với QSDĐ.

2. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo hai phương thức: (i) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền; (ii) Khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dù theo con đường tố tụng tại Tòa án hoặc thủ tục giải quyết tại cơ quan hành chính Nhà nước thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục và điều kiện bắt buộc.

Tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì được giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

• Quy định về việc khởi kiện, thụ lý, thông báo thụ lý vụ án

Về điều kiện khởi kiện và quyền khởi kiện:

Đối với tranh chấp xác định cụ thể QSDĐ thì Tòa án chỉ thụ lý khi đã thông qua hòa giải tại cơ sở nơi có đất tranh chấp, trường hợp vụ án chưa qua thủ tục hòa giải tại cơ sở thì chưa đủ điều kiện thụ lý. Đối với tranh chấp liên quan đến QSDĐ như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Về thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ quy định tại các Điều 35, 36, 37, 38, 39 BLTTDS, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án. Trường hợp đối tượng tranh chấp là QSDĐ thì căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS để xác định thẩm quyền giải quyết (chỉ Tòa án nơi có đất tranh chấp mới có thẩm quyền giải quyết). Đối với liên quan đến QSDĐ như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ thì áp dung quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.

Về thời hiệu khởi kiện:

Căn cứ quy định tại Điều 184 BLTTDS, khoản 2 Điều 149 BLDS, Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện khi có yêu cầu áp dụng thời hiệu của một hoặc các bên đương sự, yêu cầu này phải đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định đình chỉ, tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 BLDS thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp QSDĐ, tuy nhiên tranh chấp về hợp đồng có đối tượng là QSDĐ thì thời hiệu khởi kiện là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 BLDS), tranh chấp về thừa kế QSDĐ thì thời hiệu khởi kiện là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS).

Nộp đơn khởi kiện:

Người khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất phải làm đơn khởi kiện. Hình thức, nội dụng đơn khởi kiện phải tuân thủ quy định tại Điều 189 BLTTDS. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đén Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng phương thức nộp trực tiếp tại Tòa án; Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện:

Sau khi nhận đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ này nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện trong trường hợp người khởi kiện không có quyền khởi kiện, vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Trường hợp có khiếu nại của người khởi kiện, kiến nghị của Viện kiểm sát về việc trả lại đơn khởi kiện thì Tòa án phải mở phiên họp xem xét khiếu nại, kiến nghị về việc trả lại đơn khởi kiện theo quy định. Phiên họp xem xét, giải quyết khiếu nại, kiến nghị có sự tham gia của đại diện Viện kiểm sát cùng cấp và đương sự có kiếu nại.

+ Tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để gải quyết theo thủ tục rút gọn tại khoản 1 Điều 317 BLTTDS;

Thụ lý vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Thông báo về việc thụ lý vụ án:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho đương sự, VKSND cung cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án. Văn bản thông báo thụ lý vụ án phải tuân thủ quy định tại các khoản 2, 3 Điều 196 BLTTDS.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thụ lý vụ án, bị đơn người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn và tài liệu, chứng cứ kèm theo, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập (nếu có)